Roma, 18 marzo 2026 – Il mercato immobiliare italiano continua a crescere nel 2025. Le compravendite residenziali aumentano del +6,5% rispetto al 2024, raggiungendo circa 767.000 transazioni, mentre i prezzi delle abitazioni registrano un incremento medio del 2,2 per cento. Parallelamente si rafforza il mercato delle locazioni, con canoni medi in aumento del 7% e una crescita del 3% nel numero dei contratti.
REPORT FIAT MONITORA ITALIA 2025
È quanto emerge dal Report FIAIP Monitora Italia, elaborato dal Centro Studi FIAIP, attraverso le rilevazioni degli agenti immobiliari associati, in collaborazione con Enea e I-Com, che analizza l’andamento del mercato immobiliare 2025, le previsioni per il 2026 e il tema dell’efficientamento energetico degli immobili. Il report è stato presentato all’Aula caduti di Nassiriya del Senato della Repubblica da Leonardo Piccoli (presidente del Centro studi Fiaip), Ilaria Bertini, (direttrice del Dipartimento Unità per l’efficienza energetica di Enea), Franco D’Amore (vicepresidente della Prima Commisione parlamentare) e Angelo Peppetti (responsabile Credito di Abi), con l’analisi e commento finale di Fabrizio Segalerba (presidente nazionale di Fiaip), del senatore Marco Dreosto (segretario della III Commissione Affari esteri e Difesa), e di Vannia Gava (viceministro all’Ambiente e della Sicurezza energetica).
MERCATO IMMOBILIARE NEL 2025
Il 2025 ha segnato una fase di consolidamento del mercato immobiliare italiano. Le compravendite residenziali complessive hanno infatti registrato un incremento del 6,5% rispetto al 2024, a conferma di una domanda abitativa ancora solida. Parallelamente è aumentato anche l’interesse per l’acquisto di immobili destinati all’investimento e alle seconde case. Un dato che conferma la ripresa dei volumi di scambio, sostenuta dal miglioramento del clima di fiducia delle famiglie. Alla base di questo vi sono il consistente ridimensionamento dell’inflazione e, ancor più, l’inversione di tendenza della politica monetaria della Bce, che ha alimentato la fiducia nel mercato e facilitato l’accesso al credito, in particolare per i mutui prima casa (+10%) anche grazie alla conferma del Fondo di garanzia Consap, per determinate fasce sociali. La tipologia immobiliare oggetto del maggior numero di compravendite resta il trilocale usato in zona semicentrale, a dimostrazione di come stia tornando predominante l’acquisto di abitazioni da vivere, ma con dimensioni non troppo grandi visto il progressivo calo demografico.
AFFITTI IN FORTE CRESCITA
Tra le principali città italiane si registrano aumenti dei valori immobiliari che superano la media nazionale del 2,2% a Roma, Napoli, Firenze, Torino, e Milano, confermando il dinamismo delle aree metropolitane a forte vocazione turistica, universitaria e lavorativa. Il mercato delle locazioni continua a mostrare una forte tensione tra domanda e offerta. Nel 2025 i canoni medi aumentano del 7%, mentre cresce il numero dei contratti del 3 per cento. La domanda si concentra soprattutto su bilocali e trilocali in zone centrali e semicentrali, con una crescente diffusione dei contratti a canone concordato, che registrano un aumento dell’8% su base annua. Dal report Fiaip si deduce che il mercato locativo sta vivendo una trasformazione strutturale: crescono le locazioni brevi e transitorie, i contratti per studenti e le formule agevolate, mentre risultano più in difficoltà le locazioni ordinarie di lungo periodo.
DOVE CONVIENE INVESTIRE
Il report evidenzia inoltre come alcune città italiane presentino livelli particolarmente elevati di redditività da locazione. Tra i principali mercati urbani Genova +7,5% e Palermo +7% registrano rendimenti lordi superiori al 7%, seguite da Verona e Bari con valori intorno al 6,5%, a conferma del crescente interesse degli investitori verso il residenziale destinato alla locazione. Segnali di ripresa anche per il non residenziale: un rimbalzo significativo, dopo diversi segni meno, emerge anche per il comparto non residenziale. Nell’ultimo trimestre del 2025 si registrano infatti dati positivi nelle compravendite di negozi (+4,2%), uffici (+5,6%) e capannoni (+4,9%), che portano ad un risultato complessivo nel 2025 rispetto all’anno precedente di + 7,4% (negozi), +3,3% (uffici) e +3,65% (capannoni). Si tratta di un segnale importante, perché mostra come la ripresa non riguardi soltanto il mercato abitativo ma interessi anche segmenti strettamente collegati alla vitalità economica, alla produzione e ai servizi.
LA «FASCIA GRIGIA» DELL’ABITARE
Accanto ai segnali positivi del mercato emergono nuove criticità sociali. Aumenta la cosiddetta «fascia grigia» dell’abitare, composta da famiglie, giovani coppie e lavoratori che non riescono ad accedere né al mercato libero né all’edilizia pubblica. La domanda abitativa si concentra sempre di più nelle grandi città e nelle aree urbane con maggiore dinamismo economico e occupazionale, mentre molti territori periferici rischiano una progressiva riduzione della domanda e una minore capacità di attrazione residenziale. Nel 2025 migliora l’apprezzamento per la qualità energetica dell’immobile, nonostante circa il 75% del patrimonio immobiliare italiano sia ancora obsoleto e inefficiente. La qualità energetica sta passando da caratteristica nascosta ad attributo chiaro, capace di incidere sempre di più sul valore dell’acquisto immobiliare.
FOCUS SULL’EFFICIENZA ENERGETICA
Quasi il 70% degli operatori segnala la necessità di disporre di strumenti di quotazione più evoluti, in grado di valorizzare adeguatamente il premio energetico degli immobili ristrutturati e ad alta efficienza (ristrutturato green). Allo stesso tempo, le classi energetiche meno performanti continuano a rappresentare la quota prevalente del patrimonio immobiliare analizzato. Gli edifici nelle classi E, F e G costituiscono infatti circa il 61% delle villette a schiera e arrivano fino al 71% nel caso di monolocali e trilocali, con un andamento sostanzialmente stabile rispetto al 2024. Si registrano tuttavia alcune variazioni nella distribuzione delle compravendite per tipologia di immobile: rispetto all’anno precedente aumentano di circa 6 punti percentuali le transazioni relative a bilocali e ville unifamiliari efficientate, mentre diminuiscono leggermente quelle delle tipologie abitative di dimensioni intermedie.
SIGNIFICATIVE DIFFERENZE NELLA DISTRIBUZIONE DELLE CLASSI ENERGETICHE
Emergono inoltre differenze significative nella distribuzione delle classi energetiche in funzione dell’ubicazione degli immobili. Nelle zone di estrema periferia gli immobili compravenduti appartengono prevalentemente alle classi meno performanti (E, F e G) e la quota degli edifici più efficienti (A e B) raggiunge appena il 5 per cento. Nelle zone di pregio, invece, la percentuale di immobili nelle classi energetiche più elevate si avvicina al 50%, confermando come la qualità energetica stia diventando sempre più un fattore di valorizzazione del patrimonio immobiliare. Gli agenti immobiliari segnalano come l’Attestato di prestazione energetica (Ape) venga percepito sempre più dagli acquirenti come uno strumento utile per orientarsi verso abitazioni meno energivore, pur non rappresentando ancora un elemento decisivo nelle scelte di acquisto.
ATTUALE ASIMMETRIA DEL MERCATO
Il mercato sconta oggi una evidente asimmetria: la domanda mostra una crescente attenzione alla qualità energetica degli immobili, mentre oltre il 54% dei venditori non riesce ancora a riconoscere e valorizzare adeguatamente il peso della classe energetica nella determinazione del prezzo o nella preparazione dell’immobile alla vendita. Questa situazione è legata anche alla mancanza di misure e incentivi stabili nel tempo. Il credito e i mutui green restano ancora frammentati e poco conosciuti dagli acquirenti, mentre molti istituti bancari dubitano che il mercato delle ristrutturazioni energetiche garantisca un ritorno economico sufficiente, creando spesso un circolo vizioso che rischia di frenare gli investimenti nella riqualificazione energetica. È inoltre in crescita, nel 2025, l’impatto della qualità energetica dell’immobile sul prezzo di vendita: il 91,44% degli operatori rileva un aumento del valore di mercato degli immobili efficientati post Superbonus. Un segnale inequivocabile che potrà avere effetti concreti sull’evoluzione dei listini nei prossimi anni.
PREVISIONI PER IL 2026
Per il 2026 il report prevede una fase di stabilizzazione del mercato immobiliare residenziale con crescita moderata, sostenuta da condizioni di accesso al credito progressivamente più favorevoli rispetto agli anni precedenti e da una domanda abitativa che resta strutturalmente solida. A sostenere il mercato contribuisce anche il crescente interesse per gli acquisti a fini di investimento e per le seconde case, fenomeno che negli ultimi anni ha mostrato una dinamica significativa soprattutto nelle principali aree urbane e nei territori a maggiore attrattività turistica. In questo contesto si stima per il 2026 una crescita delle compravendite residenziali compresa tra +1,5% e +2%, accompagnata da un aumento dei valori immobiliari intorno al 2%, segno di un mercato che tende a consolidare i livelli raggiunti nel 2025. Nel comparto delle locazioni si prevede un aumento dei contratti pari a circa +3%, con un ulteriore incremento medio dei canoni intorno al +4%, dinamica che riflette il persistente squilibrio tra domanda abitativa e offerta disponibile nelle principali aree urbane.
AUMENTO DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE
Anche il settore non residenziale (negozi, uffici e capannoni) prevede una moderata crescita: il numero dei contratti è stimato in aumento dell’1% circa, con canoni e valori immobiliari attesi in crescita intorno al 2 per cento. Le prospettive permangono quindi complessivamente positive, tuttavia inserite in un contesto economico e internazionale che richiede particolare attenzione. Il 2026 si apre infatti in uno scenario globale caratterizzato da elementi di incertezza legati alle tensioni geopolitiche e all’andamento dei mercati energetici. Le recenti escalation nell’area mediorientale stanno già producendo effetti sui prezzi dell’energia e sulle aspettative economiche globali. L’evoluzione, difficilmente prevedibile, di questi fattori potrà incidere sui livelli di inflazione, sul costo del denaro e sulla fiducia delle famiglie, variabili che rappresentano elementi chiave anche per l’andamento del mercato immobiliare nei prossimi mesi. Dalle risposte degli associati Fiaip al sondaggio emerge inoltre la necessità di rendere più efficiente e organizzato il processo edilizio, per contenere l’impatto dell’aumento dei costi dei materiali da costruzione, cresciuti di circa il 27% negli ultimi tre anni.
RIDURRE I COSTI DELL’EDILIZIA
Ridurre i costi di realizzazione degli immobili rappresenta infatti una condizione fondamentale per ristabilire un equilibrio tra valori di mercato e reale capacità di accesso alla casa delle famiglie, contribuendo al tempo stesso a sostenere i processi di rigenerazione urbana e di riqualificazione del patrimonio immobiliare esistente. «Le prospettive per il mercato immobiliare italiano nel 2026 restano complessivamente positive – ha dichiarato al riguardo Leonardo Piccoli, presidente del Centro studi Fiaip -, pur in un contesto economico e geo politico ancora caratterizzato da alcune incertezze. Secondo le analisi del Centro studi Fiaip la domanda abitativa continuerà a sostenere il comparto residenziale, soprattutto nelle grandi città e nelle aree urbane con maggiore dinamismo economico e occupazionale. Grande attenzione nel 2026 alla capacità di accesso alla casa in particolare per le giovani coppie, una questione che se non affrontata adeguatamente dal legislatore potrebbe far aumentare la diseguaglianza sociale nel Paese».
EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEL PARCO IMMOBILIARE
«Due elementi mi sembra importante sottolineare, tra i tanti spunti interessanti che emergono dal rapporto – ha sottolineato Franco D’Amore, vicepresidente I-Com -, il primo tema è segnato dalla fine di una fase di incentivazione pubblica estremamente generosa alla ristrutturazione energetica delle abitazioni, riguarda un sempre maggiore e qualificato coinvolgimento del mondo della finanza nella partita dell’efficientamento energetico del parco immobiliare esistente. Il secondo tema concerne la relazione tra povertà energetica e qualità energetica degli edifici soprattutto, come evidenziato dallo studio, nelle zone di periferia o estrema periferia, che richiederebbe la messa a terra di specifiche misure di intervento sia a livello nazionale che locale». Ad avviso di Ilaria Bertini, direttrice del Dipartimento Efficienza energetica di ENEA, «un dato significativo è senza dubbio il ridimensionamento, rispetto allo scorso anno, dell’impatto che la performance energetica registra come driver della domanda di immobili».
PROPENSIONE ALL’ACQUISTO
«La propensione ad acquistare un immobile in classe energetica elevata – ha proseguito la Bruno -, anche secondo gli agenti, risente principalmente della difficoltà di valutare correttamente il rapporto tra costi e benefici dell’efficienza. Come ENEA siamo coinvolti su più ambiti per fornire un contributo alla correzione di queste asimmetrie. Sottolineo in particolare il nostro ruolo di coordinatore nazionale dell’iniziativa europea Energy Efficiency Financing Coalition, finalizzata a incrementare la scala degli investimenti privati in efficienza energetica. A questo progetto andranno a sommarsi le molte attività previste dal Programma nazionale di informazione e formazione per il 2026 per promuovere la cultura dei benefici multipli dell’efficienza energetica». Fabrizio Segalerba, presidente nazionale di Fiaip, ha affrontato il tema del mercato immobiliare italiano, che continua a dimostrare una notevole capacità di resilienza e di adattamento ai cambiamenti economici e sociali. «I dati che emergono dal nostro osservatorio – ha egli affermato – raccontano un settore che resta uno dei pilastri dell’economia nazionale e che continua a rappresentare, per milioni di famiglie, il principale strumento di stabilità e di investimento nel lungo periodo».
RESILIENZA E ADATTAMENTO
«Accanto ai segnali di crescita e di consolidamento del mercato – ha argomentato Segalerba – emergono tuttavia alcune questioni strutturali che richiedono oggi una riflessione più ampia e, soprattutto, un intervento legislativo aggiornato. In particolare, il mercato delle locazioni sta vivendo una trasformazione profonda: cambiano le esigenze abitative, cresce la mobilità lavorativa, si modificano i modelli familiari e aumenta la domanda di soluzioni abitative flessibili. È quindi necessario avviare una stagione di revisione della normativa sulle locazioni che consenta di adeguare gli strumenti giuridici agli attuali standard del mercato, garantendo equilibrio tra diritti dei proprietari e tutela degli inquilini. Un altro grande tema riguarda la riqualificazione energetica del patrimonio immobiliare. L’Italia possiede uno dei patrimoni edilizi più estesi e più datati d’Europa e la sfida della transizione energetica rappresenta un’opportunità straordinaria per coniugare sviluppo economico, sostenibilità ambientale e qualità dell’abitare. È però fondamentale che questo processo non lasci indietro le periferie e le fasce sociali più fragili, che spesso vivono negli edifici meno efficienti e con minori possibilità di investimento».
CONFRONTO COSTRUTTIVO CON IL LEGISLATORE
«Proprio per questo – ha infine concluso il presidente di Fiaip – si rende necessario porre attenzione a quella che sempre più spesso viene definita la “fascia grigia” dell’abitare: famiglie e lavoratori che non riescono ad accedere né al mercato libero né ai sistemi di edilizia pubblica e che rischiano di restare esclusi dalle principali politiche abitative. Su questo fronte riteniamo fondamentale aprire un confronto costruttivo con il legislatore. Come Fiaip siamo pronti a mettere a disposizione delle istituzioni il patrimonio di competenze e di conoscenza del mercato maturato dagli agenti immobiliari su tutto il territorio nazionale. Il nostro osservatorio nasce proprio con questo obiettivo: offrire dati, analisi e proposte concrete per contribuire a costruire politiche dell’abitare più efficaci, capaci di coniugare sviluppo del mercato, qualità urbana e diritto alla casa».
